ご自身や家族が住むための戸建て住宅やマンションとは異なり、「利益を得るための物件（収益物件）」の場合は利益率が問題になってきます。
住むための物件ではないわけですから、利益が出るかどうかは重要な問題だと言えるでしょう。
収益物件の利回りにはさまざまな考え方があります。収益物件の売却タイミングをいつにするか。収益物件を所有し続けるか。
収益物件の計画を立てるために重要な「利回り」について分かりやすく解説します。
収益物件の利回りとは？
収益物件の利回りとは「収益物件の取得費に対する収益の割合はどれくらいか」を示した値のことです。もっと具体的に言うと、収益物件を買うために負担した費用に対して家賃収入がどれくらいなのかを示した値になります。
一般的には利回りは高い方が良いとされていますが、利回りにはさまざまな考え方があります。ネットなどでよく表示される利回りは「表面利回り」で、あくまで利回りのひとつです。
収益物件の利益を考えるためには、さまざまな利回りについて知っておくことが重要になります。
収益物件の利回りには次のようなものがあります。
表面利回り / 収益物件の価格（出したお金）に対して1年間で受け取れる賃料の利益
実質利回り / 収入から経費や収益物件の取得費などを差し引いて算出した利益
想定利回り / 収益物件が満室だったと想定したときの利益
現行利回り / 現状の入居状況の利益
このように収益物件の利回りには表面利回りや実質利回りなどさまざまあります。収益物件で「利回り」という言葉が出てきたら、どの利回りを指しているか意図を把握する必要があります。
収益物件の利回りの計算方法
収益物件の表面利回りと実質利回りは次の計算式で算出可能です。
【表面利回りの計算方法】
年間収入÷購入金額×100＝表面利回り（％）
表面利回りでは収益物件を運用する際の経費は考慮しません。
あくまで「経費を考慮しない表面的な収益状況」だと考えれば分かりやすいはずです。
【実質利回りの計算方法】
（年間収入－年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100＝実質利回り（％）
実質利回りは表面利回りと異なり、収益物件を運用する際の経費なども考慮して算出します。
一般的にはまず表面利回りを計算し、それから実質利回りを計算するという流れになります。
収益物件の理想の利回りについて
収益物件の理想の利回りは以下が目安です。
都市部の物件：安定性重視で4～6%
地方や高利回り物件：収益性重視で7～12%
表面利回り：7～8%以上、
実質利回り：5～6%以上を目指すのが理想です。
リスクや投資目的に応じて調整することが重要です。
高利回り物件の見つけ方
高利回り物件を見つけるためには、いくつかのポイントを押さえることが重要です。まず、地方や郊外エリアを検討することで、物件価格が低く抑えられ、結果的に利回りが高くなる可能性があります。
また、築年数の古い物件や相場以下で購入できる物件も高利回りを狙いやすい選択肢です。ただし、修繕費用や維持管理費がかかる場合があるため、事前にコストをしっかり計算する必要があります。
さらに、購入時にすでに入居者がいる物件を選ぶと、空室リスクを抑えながらすぐに収益化が可能です。不動産ポータルサイトや地元の不動産業者を活用し、複数の物件情報を比較することで、掘り出し物件を見つけやすくなります。利回りの計算では、表面利回りだけでなく、管理費や修繕費を差し引いた実質利回りを確認し、収益性をしっかり見極めることが大切です。
最後に、必要に応じて不動産投資の専門家に相談し、プロの知見を活用することで、より良い物件に出会える可能性が高まります。高利回り物件は魅力的ですが、リスクを伴うことも多いため、慎重に物件選定を行いましょう。
最後に
収益物件は利益を得るための投資だからこそ「リターンはどのくらいか」が重要になります。
収益物件のリターンを計算する方法としては「利回り」があります。ただ、利回りには表面利回りや実質利回り、想定利回りなどがあり、それぞれ意味や計算方法、算出できる数字（％）が違っている点に注意が必要です。
収益物件は利回りが良いほど良いと考える方もいらっしゃいますが、単純に利回りの数字だけで判断できるわけではありません。
売却タイミングなどを決める際は相場など他の要素も関係してきます。
当社は収益物件の売却・管理に特化している専門業者です。
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