不動産オーナーにとって、収益物件を「保有し続けるか」それとも「売却して手放すか」という判断は、とても重要かつ悩ましいテーマです。
この決断に直面する背景には、多くの場合「収益性の低下」が関係しています。収益物件とは、その名のとおり“収益”を生み出すことを目的として所有・運用される不動産です。そのため、継続的に赤字が発生している状態では、多くの大家さんが保有を続けるべきか手放すべきかで悩むことになります。
ただし、赤字になる理由は一様ではありません。物件の状態や市場の変化、税務的な要素、さらには心情的な部分まで、判断を難しくする要因は多岐にわたります。
以下では、大家が収益物件の保有・売却を迷う代表的な理由を具体的にご紹介します。
1. 修繕費用の増加により、保有継続か売却かで悩む
築年数が経過した物件にありがちなのが、修繕費用の負担が重くなるケースです。
外壁や屋根の補修といった大規模修繕に加え、給湯器やトイレ・浴室など水回りのトラブルも増えてくるため、継続的な修理が必要になります。中には一つ直せば次の故障が発生する…という“いたちごっこ”のような状況に陥ることも。
その結果、当初想定していた以上に費用がかさみ、「このまま保有し続けて本当に利益が出るのだろうか？」という不安から、売却を検討する大家さんが増えていきます。
2. 空室や家賃下落で収入が減り、判断に迷う
収益物件の最大の収入源は賃料収入です。ところが、空室が増えたり、家賃を下げざるを得なくなったりすることで、収入が徐々に減少していくと、収支が大きく崩れてしまいます。
特に近年では、新築やリノベーション物件との競合が激しくなり、築年数が古く内装も古いままでは、なかなか入居者が決まらないというケースも珍しくありません。
周辺相場より家賃が高いと感じられると、内見すらされないこともあり、空室が長期化。結果として家賃を下げざるを得ず、収益性が悪化してしまうのです。
空室対策でリフォームや設備投資をすればさらに支出が増えるため、「売ってしまった方がいいのでは？」という思いがよぎるようになります。
3. 税負担の増加により、売却を検討するようになる 
収益物件を長く所有していると、減価償却費の計上ができなくなる「法定耐用年数の終了」という局面に直面します。
減価償却は、課税所得を圧縮することで税負担を軽減する重要な会計処理ですが、それが使えなくなると、たとえ実質的な利益が少なくても高額な税金が課されてしまうケースがあります。
その結果、手元に残るキャッシュが減り、精神的にも経済的にも大きなストレスになります。こうした税金の増加は見落とされがちですが、実際には多くのオーナーにとって「売却を検討するきっかけ」となっています。
4. 心情的な理由で手放せずに迷う大家も
経済的な要因とは別に、大家自身の「気持ち」が決断を難しくしているケースもあります。
たとえばその収益物件が家族から相続したものであったり、長年付き合いのある入居者が住んでいたりすると、「収益が落ちていても手放しづらい」と感じる方も少なくありません。
「両親が苦労して建てた物件を、自分の代で手放してしまっていいのか？」という葛藤や、「昔から関わってきた入居者の生活を急に変えてしまうのは忍びない」という思いから、経済的には厳しいと分かっていても決断できない場合もあります。
迷ったときは一人で抱え込まず相談を
このように、収益物件を保有し続けるか、それとも手放すべきかを迷う理由は「収益性」だけでなく、物件の状態や市場環境、税金、心情的な要因など複合的なものです。
仮に今が赤字であっても、将来の収益改善が見込める場合もあれば、思い切って売却した方が資産全体としてプラスになる場合もあります。
どちらを選ぶにしても、重要なのは「損を広げないために冷静な判断をすること」です。感情だけで判断するのではなく、第三者の視点や専門家の意見を取り入れることが大切です。
「保有を続けるべきか、それとも手放すべきか、自分だけでは判断できない」と感じたときは、スペースエンタープライズ株式会社にぜひご相談ください。
経験豊富なスタッフが、物件の状況・市場動向・税務面も含めた多角的な視点から、納得のいくご決断をサポートいたします。