収益物件の売却を検討しているオーナーにとって、無視できないのが「大規模修繕の必要性」です。
2025年現在、中古アパートやマンションなどの収益物件を購入する投資家は、修繕履歴や建物の状態に非常に敏感になっており、物件の維持管理状況が売却価格に直結することも珍しくありません。
そこで今回は、収益物件 売却 大規模修繕に関する基本的な知識から、修繕が必要かどうかを判断するポイントまでを詳しく解説します。
収益物件の「大規模修繕」とは？修繕内容の具体例
「大規模修繕」とは、建物の経年劣化を改善するために行う、比較的広範囲かつ高額な修繕工事を指します。
収益物件 売却 大規模修繕の場面では、以下のような工事が代表的です。
屋上や屋根の防水工事
建物の屋根や屋上部分には、防水処理が施されているのが一般的です。10年～15年ほど経過すると防水機能が劣化し、雨漏りや内部腐食の原因になるため、売却前のタイミングで再施工が検討されます。
とくに2025年現在では、防水の劣化によるトラブルが増加傾向にあり、早めの対応が資産価値維持に直結します。
外壁塗装・シーリング打ち替え
外壁の塗装は、美観を保つだけでなく、建物を雨風や紫外線から守る重要なメンテナンスです。
特にひび割れやシーリングの劣化が目立つ場合、買主に悪印象を与える可能性が高いため、売却前に修繕しておくことで査定額の向上が期待できます。
共用部分の修繕（廊下・階段・ポストなど）
収益物件には、住人が共同で使用する「共用部分」があります。
たとえば、以下のような箇所が大規模修繕の対象となります：
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エントランスやロビーの美装
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鉄部のサビ止め塗装
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階段や手すりの安全点検
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オートロックやインターホンの更新
2025年の投資家市場では、共用部の清潔感や管理状態が購入の決め手になることも増えており、修繕の重要性が高まっています。
【必見】売却時に大規模修繕は必要か？判断のポイント
大規模修繕は「義務」ではない
まず前提として、収益物件を売却する際に大規模修繕を行う法的義務はありません。
しかし、修繕をしてから売却した方が「売却しやすくなる」「高く売れる可能性がある」ことも事実です。
そのため、費用対効果を見極めながら判断することが求められます。
修繕の要否を見極める2つの判断基準
① 不動産会社に相談して判断する
収益物件 売却 大規模修繕の判断で最も頼りになるのは、経験豊富な不動産会社の意見です。
実際の市場動向やエリア特性、投資家のニーズを把握している不動産会社であれば、「修繕してから売るべきか」「現状のままでも売れるか」を的確にアドバイスしてくれます。
② 買主と条件交渉して修繕内容を調整する
売却活動の途中で買主が見つかった場合、「この部分だけ直してもらえれば購入する」といった条件交渉が発生することもあります。
その場合は部分的な修繕や値引き交渉で対応し、無駄な出費を抑えながら売却を成立させることが可能です。
大規模修繕を行うメリットとデメリット
メリット
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売却価格の向上が期待できる
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買い手が付きやすくなる
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物件の資産価値維持につながる
特に2025年の投資市場では、メンテナンスが行き届いた物件に投資マネーが集まりやすい傾向にあるため、売却前の修繕がプラスに働くケースも多くなっています。
デメリット
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高額な費用負担が発生する
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修繕期間中は売却活動ができないこともある
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売却利益を圧迫する可能性がある
たとえば、屋根・外壁・共用部すべてを修繕する場合は数百万円単位の費用がかかることも。費用に対して売却額がどれだけ上がるか、冷静に見極める必要があります。
まとめ｜収益物件 売却 大規模修繕の判断はプロに相談を
収益物件の売却時に大規模修繕を行うかどうかは、「物件の状態」「売却戦略」「市場ニーズ」によって異なります。
修繕を行うことで高値売却が狙える一方、費用負担が利益を圧迫することもあります。したがって、大規模修繕の要否については自己判断せず、不動産会社や修繕業者との相談を通じて総合的に判断することが重要です。
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「大規模修繕をすべきか迷っている」「できるだけ費用をかけずに売却したい」といったお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。
