アパートの売却を検討するタイミングで、必ずしもローンの完済が済んでいるとは限りません。特に不動産投資用のアパートや一棟アパートは高額になることが多く、ローン残債も長期にわたって残る傾向があります。
「ローン残債のあるアパートは売却できるのか？」という疑問に対して、2025年現在の不動産市場の動向も踏まえて、売却の可否や具体的な注意点をわかりやすく解説します。
ローン残債のあるアパートは売却できるのか？
結論から言えば、ローン残債のあるアパートも売却可能です。
ただし、注意しなければならないのは「売却の条件」と「売却後のローン返済方法」です。通常のアパート売却とは異なり、金融機関の承認が必要になったり、任意売却などの特別な手法を用いるケースもあります。
買主にとってもローン付き不動産はリスクと見なされるため、通常の売却よりも交渉に時間がかかることがあります。
【2025年最新版】ローン残債のあるアパートの売却方法とは？
2025年の現在、ローン残債があるアパートを売却する主な方法は以下の通りです。
任意売却
ローン残債があるアパートを売却する際によく使われるのが任意売却です。任意売却は、金融機関と協議の上で売却価格を決定し、売却金をローン返済に充てる手続きです。
2025年現在は、物件価格の下落によりローン残債＞売却価格になるケースも増えているため、任意売却のニーズが高まっています。
オーバーローンの調整
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」状態でも、売却後に残債を分割で返済するプランを金融機関と相談することができます。
不動産会社や弁護士、不動産ローンに強いFP（ファイナンシャルプランナー）との連携が必要です。
アパート売却後のローン残債はどうなる？
ローン残債のあるアパートを売却しても、ローンが帳消しになるわけではありません。
たとえば、ローン残債が2,500万円で、アパートの売却価格が2,000万円だった場合、残りの500万円は売却後も返済義務が残ります。この差額分について、金融機関と返済条件の再協議をすることが求められます。
また、2025年現在は不動産ローン金利の変動や物価上昇の影響もあるため、ローン契約内容の見直しが必要なケースも多く見られます。
【重要】ローン残債があるアパート売却時の2つの注意点
1. 売却後のローン残債額を必ず確認する
アパートの査定額や売却見込み額が、ローン残債より多いのか少ないのかを正確に把握する必要があります。
不動産の査定は複数社に依頼し、リアルな売却価格を把握することが大切です。
また、売却益が出る場合は残債完済後に手元に資金が残りますが、赤字になる場合は自己資金や融資で補う必要があります。
2. ローン残債付きアパートの売却に強い不動産会社を選ぶ
全ての不動産会社が、ローン残債のあるアパート売却に対応しているわけではありません。
過去に任意売却やオーバーローン物件の取り扱い経験が豊富な会社を選ぶことで、売却成功の可能性が高まります。
2025年現在は、ローン残債 アパート 売却 専門のサービスを展開している会社も増えており、そうした企業の活用が効果的です。
ローン残債のあるアパートを売却する流れ（2025年版）
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アパートの現状把握（ローン残高・物件価値の査定）
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金融機関に事前相談
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任意売却または通常売却の方向性を決定
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不動産会社と媒介契約を締結
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買主との売買契約締結
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売却金でローンを返済（足りない分は別途返済計画）
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所有権移転手続き完了
上記の流れをスムーズに進めるためには、経験豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。
まとめ｜ローン残債があるアパートも売却は可能。早めの準備と相談を
ローン残債があるアパートは売却可能です。ただし、金融機関との交渉や売却手法の選定など、通常の売却よりも複雑な手続きが求められます。
また、2025年の不動産市場では価格下落やローン金利上昇の影響もあり、残債リスクを抱える所有者が増加傾向にあります。
「ローン残債 アパート 売却」で不安を感じている方は、実績のある不動産会社に早めに相談し、最適な売却方法を検討してみてはいかがでしょうか。
ローン残債付き不動産の売却をご検討中の方は、私たちスペースエンタープライズまでお気軽にご相談ください。
専門スタッフが状況に応じて適切なアドバイスをご提供いたします。
