不動産売却では利益に対して税金がかかります。
これから不動産売却しようと考えているオーナー様にとっては「不動産売却にかかる税金の額」と「税金はいつ払うのか」は気になるポイントではないでしょうか。
・不動産売却にかかる税金
・不動産売却の税金はいつ払うのか
この記事では不動産売却の税金について専門業者が分かりやすく解説します。
不動産売却の際にかかる税金の種類について
不動産売却の際には3つの税金がかかります。
・不動産売却時の「印紙税」
印紙税は不動産売却時の契約書に貼り付ける印紙です。印紙税（印紙代）は不動産売却の契約額によって税額が変わってきます。
・不動産売却時の「登録免許税」
不動産売却時には登録免許税もかかります。
登録免許税とは不動産売却の登記の際に納める税金です。不動産売却をすると売主から買主に所有権が移りますので、登録免許税を納めて名義変更の登記をすることになります。
不動産売却時に抵当権の抹消などを行う際も所定の登録免許税が必要です。
登録免許税は登記の内容により税金額が異なり、たとえば抵当権抹消の場合は1つの不動産につき1,000円になっています。土地とマンションの抵当権を抹消する場合は不動産が2つですから2,000円です。
・不動産売却時の「譲渡所得税」
不動産売却の際に最も注意しなければならない税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は不動産売却の住民税と所得税をあわせたネーミングで、マンションなど不動産売却の利益にかかる税金になります。
譲渡所得税は不動産売却の利益が大きくなるほど税額も大きくなるため注意が必要です。
不動産売却の譲渡所得税は「売却金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得（マンション売却の利益）」の計算式で譲渡所得、つまりマ不動産売却の利益を計算し、利益があれば税金がかかる仕組みになっています。
税率はマンション売却まで不動産をどのくらいの期間保有したかによって変わってきます。
所有期間が5年を超えていなければ税率は39％です。
所有期間が5年を超えていれば税率は20％になります。
税額については不動産売却の際に試算しておくと良いでしょう。なお、2037年まで復興特別所得税として2.1%の上乗せがあります。
状況に応じての税金
相続に関する不動産売却の税金対策
相続で受け継いだ不動産を売却する際、税金が発生する場合があります。特に「相続税」と「譲渡所得税」に注意が必要です。相続した不動産を売却する場合、適用される税制や特例を知っておくことが大切です。空き家の相続の場合には、特例を利用することで譲渡所得税の軽減を受けられる場合があります。
建物の売却にかかる税金と軽減措置
建物を売却する際、その期間や状況によって税金の負担が異なります。長期譲渡所得（所有期間が10年以上）の場合と短期譲渡所得（所有期間が5年未満）の場合で税率が大きく異なり、軽減税率が適用されることもあります。特に、マイホームとして住んでいた住宅を売却する場合は、3000万円の特別控除が適用される可能性があります。
マイホームを売却する際の税金
マイホームを売る場合、居住用財産の特例により、譲渡所得税が大幅に軽減されることがあります。この特例は、所有期間が10年以上の場合にさらに有利となり、315万円の軽減措置を受けられる場合があります。また、住宅ローンを完済しているか、現在居住しているかどうかも税金に影響を与える重要なポイントです。
不動産売却前に確認すべき書類と手続き
不動産を売却する前に、必要な書類や手続きを確認することが重要です。売却に関する確認事項や、仲介手数料、売却時の税金計算などをしっかり行い、税金に関する知識を持っておくことが、スムーズな売却と税務申告に役立ちます。特に、税金の軽減措置を受けるためには、関連する書類の提出が必須です。
住宅売却と税金に関する基礎知識
住宅を売却する際にかかる税金には、譲渡所得税や消費税が含まれます。これらの税金は売却時の状況や居住年数、所有期間によって異なるため、事前に無料相談サービスなどを利用して確認することをおすすめします。また、次の住居を購入するための資金計画も考慮することが重要です。
税金を支払うタイミングについて
不動産売却の税金をいつ払うかは税金によって異なります。
印紙税は不動産売却の契約時に払い、登録免許税は手続きの中で登記をするタイミングで払うことになります。譲渡所得税はいつ払うかというと、基本的には不動産売却の翌年の確定申告のタイミングです。
不動産売却で出た利益を翌年の2月16日～3月15日に確定申告し、住民税と復興特別所得税を払うことになります。
住民税については確定申告した年の5月以降に自治体から納付書などで請求があるので、支払はそのタイミングです。
不動産売却で確定申告を行わないとどうなるの？
不動産を売却して利益を得たにもかかわらず確定申告を行わない場合、「無申告加算税」が課される可能性があります。無申告加算税の税率は、納付すべき金額の50万円までの部分には15％、50万円を超える部分には20％です。
ただし、以下の条件をすべて満たしている場合には、無申告加算税は課されません。
期限後の申告が法定申告期限から1か月以内に自主的に行われていること期限内申告をする意思があったと認められる一定の条件に該当すること確定申告を忘れてしまった場合の対処方法について詳しく知りたい方は、国税庁のサイトをご参照ください。
不動産売却における税金の節税方法
ここからは、不動産を売却した際にかかる税金の節税方法についてご紹介します。控除や特例の適用、契約方法の工夫など、さまざまな方法があります。
購入当時の取得費がわかる資料を用意することが重要です。不動産売却時の課税対象額は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除
取得費や譲渡費用が多いほど、譲渡価格から引ける額が増え、課税対象となる譲渡所得は少なくなります。そのため、正確に税金を計算し節税するためには、取得費がわかる資料を用意することが大切です。
取得費がわかる資料がない場合、取得費は概算額（売却額の5％）として計算されます。例えば、売却額が4,000万円の場合、取得費は200万円と見なされます。しかし、実際の取得費が1,000万円であった場合、差し引ける取得費が少なくなり、結果として課税譲渡所得が増えてしまいます。
最大限の節税を行うために、購入時の売買契約書などの取得費がわかる資料を事前に整理しておきましょう。
ふるさと納税を活用する
ふるさと納税を活用することで、所得税や住民税の控除を受けることができます。
2,000円を超える寄付金額が控除対象となるため、寄付額が大きければその分、売却益から多く差し引かれて節税効果が期待できます。
ふるさと納税の寄付額には上限がありますが、その上限は所得に応じて変動します。不動産を売却すると、多くの所得が発生することがあります。この場合、ふるさと納税の上限額も増えるため、寄付額を増やして控除額を高めることができます。
売買契約を電子契約で行い印紙税を節税する
売買契約を電子契約で行うと、印紙税を節税することができます。
従来、不動産の売買契約書は書面で作成されてきましたが、2022年5月から電子契約書の作成が可能になりました。これにより、売買取引がよりスピーディに進められるようになっています。
電子契約書では押印が不要であり、印紙税も発生しないため、これを活用することで節税が可能になります。
最後に
不動産売却にかかる基本的な税金は印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3種類です。税金によっていつ払うかのタイミングが異なりますので注意してください。
当社は不動産売却を得意とする専門業者です。不動産売却の税金の不安から売却手続きまでサポートしますのでご安心ください。
不動産売却のことならスペースエンタープライズにお任せください。