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収益物件が老朽化したら建て替えと売却どちらがいいのか?2021.04.13

収益物件が老朽化した場合、オーナーは「建て替え」と「売却」のどちらを選択すべきなのでしょう。
収益物件で利益を得ているオーナーにとって、建て替えはコストの負担から大きな決断になりますし、売却は収益物件を失うという点で大きな決断になります。
 
収益物件が老朽化したときに売却するか、建て替えするか、選択肢ごとのメリットとデメリットから考えてみましょう。
  

■老朽化した収益物件を建て替えるメリット・デメリット

 
老朽化した収益物件を建て替えるメリットとデメリットから見ていきましょう。
 
・老朽化した収益物件を建て替えるメリット
 
老朽化した収益物件を建て替える最大のメリットは、引き続きその収益物件を運用できることです。
建て替えれば設備や外観なども新しくなりますから、入居希望者の印象面でもプラスになる可能性があります。
また、売却時も早く買い手が見つかりやすいなどのメリットがあるのです。
 
・老朽化した収益物件を建て替えるデメリット
 
老朽化した収益物件を建て替えるデメリットは費用です。
建て替えの場合、どうしても費用負担が重くなる可能性があります。
建て替え後に収益物件を運用しても思うような成果が得られなければ、建て替え費用によってマイナスになる結果も考えなければいけません。
  

■老朽化した収益物件を売却するメリット・デメリット

 
次に老朽化した収益物件を売却するメリットとデメリットを見てみましょう。
 
・老朽化した収益物件を売却するメリット
 
老朽化した収益物件を売却するメリットは、建て替え費用の負担が発生しないことです。
建て替える必要がないわけですから、収益物件を売却した時点でマイナスの発生はなくなるというメリットもあります。
たとえば老朽化した収益物件の入居率が低くマイナスになっている場合は、売却以降にそれ以上のマイナスは発生しません。
売却によりまとまった資金が手に入るというメリットもあります。
 
・老朽化した収益物件を売却するデメリット
 
老朽化した収益物件を売却するデメリットは、収益物件を失うという点です。
収益物件を売却すると買主の手に渡りますから、売主は売却後に収益物件を使った運用ができなくなります。
たとえばその収益物件がアクセスの良い場所にあり、入居率も高かった場合、老朽化を理由にして手放してしまうと将来的に期待できた利益も得られなくなってしまうのです。
将来的な利益なども考慮して収益物件の売却を決めなければ、売主にとってデメリットになる可能性があります。
  

最後に

  
老朽化した収益物件の売却にはメリットとデメリットがあります。
同じく、老朽化した収益物件の建て替えも、費用負担などの面からメリットとデメリットがあるのです。
収益物件が老朽化したら「建て替えるべき」「売却するべき」と一概に判断することはできません。
将来的な収益や立地、現状などもふまえて、どちらがよりメリットがあるのか検討したうえで決めることが重要になります。
 
老朽化した収益物件の建て替えと売却で迷ったら、スペースエンタープライズへご相談ください。